下一代产业园区的五大发展趋势和十大特点

2016-8-30 17:21 [复制链接] 246 2

中国园区出现以后,我们看到了数以亿计的人口从西部往东部迁移,看到东部的水田变成高楼大厦,看到了城市经济突飞猛进的增长。我想这就是产业集聚和城市增长过程中给中国经济带来正向的因素。但是我们也面临着新的问题,比如说老一代,20多年的产业园能耗比较大、城市功能不协调等。

  这个话题我分三个层次:第一,我的一个论点,我认为园区是新型城镇化的重要支撑,但是现在园区概念又有新的深化。

  最大园区是国家级新区,比如成都天府新区,1700多平方公里,还有津浦新区等。再下面还包括原来的经济开放区或者高新区或者保税区或者物流港。所以区中有区。

  另外就是园中有园,在几十平方公里的大区和小区中又分了不同的文化、创意、科技、农业等等不同专业化园区。园中有园就和各位有关系,就是政府管理者和房 地产开发商如何在未来的新型城镇化过程中有效的协作,对未来城市的构建、产业构建能够摆脱过去的问题,更加节约我们的资源,提高社会投资效率。

  所以说通过过去的经验,包括未来的一些展望,我个人观点认为,新型城镇化对环境、对要素、对人文有很多期待,但是有很多路径如何解决这些问题,我认为把 过去批准的地,就是国家级、省级、市级3000多家批准的园区,大概占到国土面积2—3万平方公里,这些园区存量的,按照亦庄经济开放区到亦庄新城,苏州 工业园到苏州新城这种模式进行系统的规划、有效的整合,这3000家园区能够承载未来4亿多农民工进城的问题,能够承载城市间产业和要素迁徙的问题。

  第二,讨论一下未来产业园区的发展趋势。我个人总结,园区地产比较热,但是产业与地产,就像我们所在的行业来说,就是用地产的手段核力量帮政府完成园区的发展与运营。我觉得研究这样的问题要知道未来园区到底有哪些标志性的趋势。

  1、园区的投资主体越来越多样化。

  我是国企,我们周总也是国企,园区过去20年主要是管委会从基础设施建设、到土地出让、到服务等等。但是现在房地产商的进入,这个力量越来越强大。我们 统计了一下,国内百强里面的住宅为核心的地产开发商,至少有30家已经全面进入到了产业地产或者园区地产。还有一块是实体企业的介入,比如联想、华为,自 己也利用产业,同时也做自备的园区或者某一个产业集群里的共同化。就是政府的、房地产的、实体企业的,这种园区的投资力量将来会产生巨大的分化。

  5月20号国务院批准了投资体制深化改革,也就是说现在为止,我们上一代的7170家政府的平台化投资企业将会为上一代这么多年积累的11万政府融资可 能要进行剥离,这个剥离意味着无论是城市发展基础设施还是园区发展基础设施,政府投资能力将会被剥离。所以园区开发商这个群体力量,不管是从哪里来的,叫 市场来的力量,将来会承接政府投资功能的缺失。所以未来园区地产商会真正由市场对资源起决定性配置作用。

  2、产城融合是大势所趋。

  大家都知道,2009年我们提出来科技地产、园区地产就提出未来的项目一定要坚持产城一体化,产城一体化,其实核心本意是把原来简单的政府土地出让真正结合到土地、产业、功能和价值,这四个问题要在产城融合的规划层面、政府的职能层面紧密的把问题统筹起来。

  换句话说,就是土地的集约、产业的迁徙与集聚、城市功能的完善和整个经济价值和商业价值的统筹。

  3、产业定位的精准和差异化是未来园区最核心的竞争力。

  过去园区其实政府在园区规划之初不是没有产业,土地、城市、产业想得挺好,但是在执行过程中遇到各种各样的因素,很容易把专业园区做成杂园。我们坚持的 是专业化、高标准,我们就容易成功。而很多园中园、地产做的园区效率,要么是开发行为,建成就卖,不孵化企业,不走园区规模。要么是为了GDP尽快体现, 招什么就是什么。所以未来园区要活下来,精准的产业定位和园区的差异化,因为我们也面临着同样的问题。

  4、智慧与生态成为新标准、新亮点。

  刚才周总谈到,这些新标准、新亮点是从我们的三个层次看的:一是客户的需求标准越来越高,尤其是我们做科技园的,软件生物类的,企业与企业的人员对环境 的要求、对建筑、环境、服务要求越来越高。二是政府管理的目标也越来越高了。假如我们做五平方公里以上的大园区,它就是政府的城市新区,所以在这里面的交 通、人流、灾害等等社会性管理要求,包括客户的要求,政府管理园区的要求越来越高。三是投资人期望越来越高。低端园区的开发园区价值也高不到哪里去,所以 现在要腾笼换鸟。投资不管是社会投资人还是企业的自有资金,对于高标准、认为高端有竞争力的论断我们支持。

  5、园区平台化规律越来越清晰。

  原来几千亩一个园区,我们说我们是平台,什么是平台?创新创业服务平台、城市综合发展平台等等。但是这个平台和互联网思维下的平台不一样,今天真正要用互联网思维去理解这个平台的内涵。

  我认为这个内涵把开发商打造的园区虚拟成一个平台,平台的使用者是谁?政府。政府要园区不是北科建要园区。第二是我们的产业类客户。第三是生产性服务 业。我们理解到使用者以后,我们就要用经济和政策手段促进客户间的交易,把信息资源整合起来为他们服务。所以从运营化、金融化各个角度去理解这个平台。从 开发商角度来看,从产品的开发到物业的运营,到资产的孵化,到客户的投资、服务、整合,这是我们必备的功底。这是园区未来从趋势上我个人理解的五个方面。


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发表于 2016-10-21 18:59:11 | 显示全部楼层
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